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Wahl des Alterswohnsitzes: So gelingt das Auswandern nach Mallorca

Knapp 20.000 Deutsche haben es schon getan. Sie sind dauerhaft nach Mallorca ausgewandert und haben dort ihren Hauptwohnsitz. Hinzu kommen noch einmal mindestens 40.000, die mehrere Monate im Jahr dort verbringen. Die Insel ist seit Jahrzehnten nicht nur ein Lieblingsort für deutsche Urlauber, sondern auch für Auswanderer, vor allem für Rentner.

Vielleicht gehört auch bald das Ehepaar Meier dazu. Noch lebt es in einem Haus südlich von München an einem der oberbayerischen Seen. Das ist schon sehr angenehm, aber Mallorca lockt noch mehr. „Ich segle oft auf dem See, aber die Saison ist hier in Deutschland zu kurz. Auf Mallorca geht sie viel länger“, klagt Peter Meier. „Und meine Frau nerven die kalten Winter in Deutschland.“ Von einem Leben am warmen Mittelmeer träumen die beiden schon länger, aber jetzt werden die Gedankenspiele konkreter, denn für das kinderlose Paar rückt der Ruhestand näher.

Peter Meier war IT-Projektmanager in einer Großbank und ist jetzt in passiver Altersteilzeit. Im nächsten Jahr wird er 63 – er kann dann ohne Abzüge in Rente gehen, weil er dann lange genug gearbeitet hat und der Arbeitgeber die noch anfallenden Abschläge übernimmt. Seine Frau Gerda, heute 60, arbeitet noch in Teilzeit als Vertriebsleiterin in der Schmuckindustrie. Deshalb muss sie noch in Deutschland bleiben. Aber in drei Jahren kann auch sie ohne Abzüge in Ruhestand gehen. Auch hier hilft der Arbeitgeber. Spätestens dann will das Ehepaar Meier, das seinen echten Namen nicht in der Zeitung lesen möchte, Deutschland verlassen.

Mallorca lockt mit langer Saison

Das Mittelmeer war immer das Ziel. „Wir haben alle schönen Regionen in Südeuropa analysiert, am Ende wurde Mallorca unser Favorit“, erzählt Peter Meier. Das Paar hat geschaut, wo die Saison lange dauert, denn zu ruhig sollte es nicht sein. Das Wunschziel sollte in der EU liegen, weil das die Bürokratie vereinfacht. Es sollte von Deutschland gut erreichbar sein, wirtschaftlich in guter Verfassung, mit ausreichender, am besten deutschsprachiger medizinischer Versorgung und niedriger Kriminalität. Mallorca gewann den kleinen Wettbewerb. Wenn das nicht klappt, kommt für das Paar auch noch Portugal infrage. Sardinien fanden die beiden auch toll, aber die Saison ist ihnen dort zu kurz.

Sonntagszeitung brachte das Paar mit Susanne und Alfred Heibl zusammen, die selbst seit mehr als drei Jahrzehnten auf Mallorca leben und seit 1987 Auswanderer mit ihrem Unternehmen Grupo Susanne Cerdá beraten. Dabei ist Alfred Heibl als Immobilienmakler tätig, seine Frau ist Steuerberaterin und hat auch das Rentensystem und die nötigen Behördengänge im Blick.

Im Videogespräch mit Susanne und Alfred Heibl fragt Peter Meier zunächst, ob er auf Mallorca eine Immobilie kaufen oder mieten soll. „Von Deutschland aus eine Immobilie zu kaufen, macht nur Sinn, wenn man genau weiß, wo man auf der Insel leben will und was man sucht“, antwortet Alfred Heibl. „Für die meisten ist es vielleicht besser, zunächst etwas zu mieten und dann vor Ort in Ruhe etwas zum Kaufen zu suchen. Früher wollten zum Beispiel alle unbedingt eine Finca haben. Bis sie feststellten, dass die oft weit zum nächsten Strand oder zu einem Supermarkt lagen. Jetzt wollen sie sie wieder loswerden.“

Erst mal zu mieten, findet das Ehepaar Meier gut. Die beiden waren zwar schon seit ihrer Kindheit sehr oft im Urlaub auf Mallorca, aber nie länger als drei Wochen. Und den vielleicht tristen Winter kennen sie gar nicht. „Bevor wir ganz umziehen, wollen wir ein Jahr mit allen Jahreszeiten testen“, sagt Peter Meier.

Für einen späteren Kauf gibt ihm Makler Alfred Heibl ein paar Tipps. Die beiden sollten mit hohen Kauf­preisen kalkulieren, empfiehlt er: Er sieht bisher keinen Preisrückgang und erwartet auch keinen, anders als in Deutschland, wo die Immobilienpreise seit der Zinswende 2022 fallen. Auf Mallorca stagnierten sie allenfalls, sagt er, tendenziell stiegen sie wegen des ­hohen ­Interesses. Trotzdem könnte Meier für rund 600.000 Euro weiterhin ein Haus finden, im Moment zum ­Beispiel ein aufwendig saniertes im ­mediterranen Stil mit 130 Quadratmeter Wohnfläche auf zwei Etagen und 6700 Quadratmeter Grundstück, in der Nähe von Llucmajor, eine halbe Stunde landeinwärts von Palma. Wohnungen gebe es für diesen Preis sowieso, auch das ist eine Option für die Meiers. Derzeit würden viele Mehrfamilienhäuser gebaut. Ein Haus selbst zu bauen sei allerdings wegen des bürokratischen Aufwandes mühsam.

Wichtig ist die „Cédula“

Bei einem Kauf ist nach Erfahrung von Alfred Heibl wichtig, dass der Verkäufer eine Wohntauglichkeitsbescheinigung vorlegen kann. Diese sogenannte „Cédula“ bestätigt, dass der Bau legal errichtet wurde. Gerade im Landesinneren gebe es häufig unrechtmäßig entstandene Immobilien. Diese Rechtswidrigkeit ist zwar nach einigen Jahren verjährt, aber Umbauten sind dann immer noch nicht erlaubt. Pools sind selbst an legalen Häusern schwer: „Für den nachträglichen Einbau eines Pools ist es mühsam, eine Genehmigung zu bekommen“, warnt Alfred Heibl.

Aufpassen muss das Ehepaar auch bei den Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Kaufpreis zwischen acht und 13 Prozent, also mehr als in Deutschland. Hinzu kommen auf Mallorca rund zwei Prozent für Notar und Grundbucheintrag. Dafür trägt die Maklergebühr von rund fünf Prozent der Verkäufer. Zehn Prozent Nachlass sei durch Verhandlungen durchaus möglich.

Haus in Deutschland vor dem Auswandern verkaufen

Die Steuern sind auch an einigen anderen Stellen relevant. „Sobald man mehr als 183 Tage im Jahr auf Mallorca lebt, ist man steuerpflichtig nach spanischem Recht. Und das wird auch kon­trolliert“, warnt Susanne Heibl. Manch einer verrate sich schon, indem er sich als Wohnansässiger ausgibt, weil man so an einen staatlichen 75-Prozent-Rabatt für Inlandsflüge und Fährverbindungen kommt.

Falls die Meiers ihr Haus in Deutschland verkaufen wollen, sollten sie das vor dem endgültigen Umzug tun. Weil die beiden mehr als drei Jahre in ihrem Haus gewohnt haben, ist der Wertzuwachs nach deutschem Recht steuerfrei, während er nach spanischen Regeln zu versteuern wäre. Wenn die Meiers ihr Haus verkaufen wollen, darf ihr Test also höchstens 183 Tage dauern. Vielleicht reicht das, wenn der Test im Winter liegt, denn den Sommer kennt das Paar ja.

Falls es das Haus behält und vermietet, könnte es 2600 Miete im Monat verlangen, hat Peter Meier recherchiert. Die Mieteinnahmen müssten dann immer zunächst nach deutschem Recht versteuert werden. Verlangen die Spanier einen höheren Steuersatz, muss die Differenz auf Mallorca nachversteuert werden, betont Steuerberaterin Susanne Heibl. Würden sie weniger verlangen, gebe es aber nichts zurück. Kaufen die Meiers ein Haus auf Mallorca und verkaufen es wieder, ist der Gewinn steuerfrei, wenn es für drei Jahre ihr Erstwohnsitz war, sie mindestens 65 Jahre alt sind und in Spanien steuerpflichtig sind. Sonst fällt eine Gewinnsteuer an, die in der Regel 19 Prozent beträgt.

Rente ist in Spanien voll steuerpflichtig

Das Auto dagegen sollten die Meiers verkaufen. Wenn sie ihr altes mit nach Mallorca nehmen, müssen sie es nach 183 Tagen umständlich ummelden – für bis zu 1000 Euro Gebühr. Alfred Heibl empfiehlt, auf Mallorca ein anderes Auto zu kaufen.

Auch mit ihrer staatlichen und betrieblichen Rente von zusammen 7300 Euro brutto müssen die Meiers richtig kalkulieren. Sie wird zwar ohne Probleme von Deutschland nach Mallorca überwiesen. Dort ist sie aber voll steuerpflichtig, in Deutschland nur zum Teil. Die spanische Vermögensteuer ist hingegen für das Paar kein Problem mehr. Sie greift seit diesem Jahr erst ab einer Summe von drei Millionen Euro.

Und dann will Peter Meier noch wissen, wie gastfreundlich die Mallorquiner eigentlich zu den immer zahlreicheren Deutschen sind. Immer wieder kursieren Medienberichte über Über­frem­dungsängste der Insulaner. „Die aktu­elle Regionalregierung ist viel gast­freundlicher als die alte, und die Ein­heimischen sind weiter offen für die Deutschen, wenn die bereit sind, sich zu integrieren“, sagt Alfred Heibl. Ein bisschen spanisch zu lernen und ein nicht zu forsches Auftreten könne da schon viel helfen. Für das Ehepaar Meier ist das selbstverständlich.